לקנות דירה להשקעה או לא?

למרות שלמדתי הנדסה בתואר הראשון, השקעות היו הדבר הכי מעניין בעולם בשבילי. בין שיעורי בית בפיזיקה ג' לפרויקט במיקרופרוססורים, קראתי כל ספר השקעות שיכולתי למצוא. החברים לספסל הלימודים שמו לב והפכתי להיות זה שמבין בכסף, נדל"ן וכו' בין החברה של הלימודים. למעשה, עד היום כשאחד מהחברים חושבים לעשות צעד גדול בהשקעות, אני בדרך כלל מקבל שיחה.

לפני כמה ימים התקשר חבר טוב לספסל הלימודים. נולד לו ילד, יש לו סכום כסף והוא מנסה להחליט מה הדרך הכי טובה להגדיל את סכום הכסף הזה לגיל 25 של הילד. הוא אמר לי שיש לו דירה להשקעה על הפרק.

אני מבין את היתרונות הפסיכולוגיים בנדל"ן. יש לנדל"ן שני יתרונות משמעותיים בלי קשר לתשואה, מחיר או כל חישוב רציונלי אחר. היתרונות הם מוחשיות וחוסר תנודתיות.

אין ספק שמוחשיות זה דבר כיף. היכולת לנסוע בשכונה, להצביע על בניין ולהגיד "זה שלי". להחזיק את המפתח, לפתוח את הדירה שלכם, להיכנס פנימה, לדפוק על הקירות. הברז אולי מטפטף, אבל הוא שלכם ואתם יכולים לתקן אותו אם תרצו. למעשה, יש מחקרים אקדמאים שמראים שמוחשיות היא הטייה פסיכולוגית ידועה. ככל שרכוש יותר מוחשי, אנחנו יותר אוהבים אותו. כמו שאנחנו אוהבים מזומן וקשה יותר להפרד ממנו מאשר לגהץ כרטיס אשראי - מספר אלקטרוני בבנק שבכלל יורד בסוף החודש. ה-gold bugs מעדיפים זהב על פני "כסף נייר" או שטרות. שותף בעסק דואג לגבי התפקוד היום יומי של העסק ואיך העסק נראה.

לעומתו, לבעלים של מניה (גם היא שותפות בעסק) בדרך כלל אין מושג איך להגיע למטה החברה שהוא מושקע בה. אם ניקח את זה צעד אחד נוסף, מחזיק בתעודת סל, קבוצה של חברות בסל אחד, בטח לא יוכל להגיד לכם חצי מהשמות של חברות שהוא מחזיק.

היתרון השני של נדל"ן הוא חוסר תנודתיות. אנשים אומרים שהתנודתיות בבורסה הורגת אותם. עדיף לשים את זה בנדל"ן וזה תמיד עולה. האמת היא כמובן אחרת. כשאתם קונים דירה במיליון ש"ח, השווי של הדירה הזו עולה או יורד בעשרות אלפי שקלים כל יום. יום אחד יוצאת ידיעה שיש מחסור בדירות, ומחיר הדירה עולה בחמישים אלף שקל באותו יום. יום למחרת יש ידיעה על מחיר למשתכן ומחיר הדירה צונח בשבעים אלף שקל. היתרון של דירה זה שלא מתפרסם בעיתון או באינטרנט ציטוט עדכני של מחיר הדירה שלכם באופן יום יומי. לו יכולתם להיכנס לאתר של המתווך שלכם ולראות כל יום את התנועות למעלה ולמטה של שווי הדירה שלכם, הייתם מסתכלים על הדירה אחרת לגמרי.

בהתחשב בשני היתרונות הללו, ברור שחבר שלי חשב שדירה זה רעיון טוב. שאלתי אותו מה בדיוק המטרה של הדירה שהוא רוצה לקנות. האינסטינקט הראשוני שלו היה שהוא רוצה לקנות דירה בשביל להצמיד את הכסף למחיר הדיור. הוא רוצה לקנות דיור לילד שלו. שאלתי אותו אם האם הוא עדיין רוצה להצמיד למחירי הדיור אם רוב הסיכויים הם שדיור באופן כללי ירד בעתיד. התשובה הייתה כמובן שלא. אחרי שדיברנו עוד קצת, התשובה הייתה שהוא רוצה להשיג תשואה נאותה על ההשקעה שלו על מנת למקסם את הסכום שהוא יכול לתת לילד שלו כשהוא יתבגר.

התחלנו לחשוב על הדירה שהוא שוקל לקנות והגענו למסקנה שהדירה צריכה להיות השקעה אטרקטיבית גם בפני עצמה וגם ביחס לאלטרנטיבות השקעה אחרות.

שתי הדרכים להרוויח כסף מדירה הן תשואה שוטפת, כלומר השכירות, ורווחי הון, כלומר עלייה במחיר הדירה. התשואה השוטפת קלה לחישוב. הוא אמר לי שהשכירות החודשים היא 4,400 או 52,800 במונחים שנתיים. מחיר הדירה עומד על מיליון ושש מאות אלף שקל. נתעלם לרגע מעלויות הרכישה, מס רכישה, עו"ד, מתווך, פתיחת תיק משכנתא ועוד מרעין בישין. זה מייצג תשואה של 3.3% בשנה. מה גם שאותם 3.3% בשנה לא יכולים לקנות חלק מדירה, כלומר, אנחנו לא יכולים לקנות עוד 3.3% דירה כל שנה ולכן לא יכולים ליהנות מהכוח של ריבית דה ריבית.

זה אומר שהתקווה האמיתית שלנו לאיזשהו רווח משמעותי היא עליה במחירי הדיור. הסיבה הראשונה שקפצה לחבר שלי לראש, שתגרום לעלייה המיוחלת, היא שיש כאן בעיה של היצע וביקוש. אין מספיק דירות ולכן המחיר עולה. הטענה הנגדית, שתומכת בירידה במחירי הדיור זה מע"מ אפס, מחיר למשתכן, מחיר למשתפר, ותמ"ל ועוד תכניות למיניהן, שיגרום למחיר לרדת.

אכן, שרי אוצר כאלה ואחרים מנסים לגרום לעודף היצע בדירות. הם מנסים לפתור בעיה שלא קיימת. כל פעם שאני שומע אנשים מתלוננים על משבר הדיור, אני שואל אם הם מכירים מישהו שאין לו דירה. לא שאין לו דירה בבעלותו, אין לו דירה לגור בה. עדיין לא נתקלתי במישהו שאומר שהוא מכיר מישהו שאין לו מקום לגור. יש כאלה שהדירה קטנה להם, הדירה רחוקה להם, הדירה לא מספיק יפה, אבל לכולם יש דירה. אין מחסור בדירות, יש בעיה של מחירי דיור.

הבעיה היא לא שחסרות אלטרנטיבות למגורים, הבעיה היא שחסרות אלטרנטיבות טובות להשקיע את הכסף שיש לאנשים. האלטרנטיבה הבטוחה ביותר להשקעה של הכסף היא להפקיד אותו בבנק. עבור השקעה כזו הבנק ייתן 0.1% בשנה. כלומר, אם ניקח את אותם מיליון ושש מאות אלף שקל ונפקיד אותם בבנק נרוויח בסוף שנה, תחזיקו חזק, 1,600 שקל. למעשה ייקח לנו 720 שנים להכפיל את הכסף שלנו. לא מעולה. כשאנחנו משווים את ההשקעה בדירה מול פיקדון בבנק, העסקה של הדירה הזו מתחיל להראות כמו רעיון לא רע.

הריבית בבנק נמוכה מאוד. למעשה זו תופעה עולמית. הריביות נמוכות משהן היו בעבר, אפילו במונחים היסטוריים. הקוראים הוותיקים יותר יזכרו שבתחילת שנות האלפיים הריבית על פיקדון בבנק עמדה על 10%-13%. היום, כשהריביות אפסיות, משקיעים דורשים תשואה עודפת של 3.2% על הדירה הזו (3.3% פחות 0.1%). הם דורשים את התשואה העודפת בדיוק משום שקשה לקנות ולמכור דירה, צריך למצוא שוכרים כל שנה, יש תיקונים בדירה, אי אפשר לקנות חלק מדירה, אי אפשר לפזר סיכונים. בקיצור, 3.2% זו תוספת כאב ראש.

בואו נניח שהריבית תעלה לרמות גבוהות יותר. נניח חמישה אחוזים. המשקיעים הפוטנציאליים יסכימו לקנות את הדירה תמורת התשואה של הבנק ועוד תוספת כאב ראש, כלומר 8.2%. איך הדירה המסכנה שלנו יכולה לתת תשואה של 8.2%? יש שני דרכים. הראשונה היא עלייה בשכר הדירה והשנייה היא ירידה במחיר הדירה.

אם אנחנו מניחים שמחיר הדירה נשאר מיליון ושש מאות אלף שקל, איזו שכירות חודשית תיתן 8.2% בשנה? 131,200 שקל או 10,933 שקל בחודש. קשה לי לראות איך מישהו ששילם 4,400 בחודש יכול להרשות לעצמו 10,933 אחרי כמה שנים. בשביל שזה יקרה, השכר הממוצע צריך לעלות מאוד והסבירות לכך נראית נמוכה למדי.

אם אנחנו מניחים שהשכירות נשארת זהה, כלומר 4,400 בחודש או 52,800 בשנה, מחיר הדירה שייתן תשואה של 8.2% בשנה עומד על 643,902 שקל, כלומר הפסד של מיליון שקל.

האמת היא איפשהו באמצע. כנראה ששכר הדירה הממוצע יעלה בצורה מתונה, ומחיר הדירות יקרוס.

הפסיכולוגיה האנושית אומרת שזה לא בדיוק מה שנראה בפועל. מי שיקנה את הדירה הזו היום בטח ימשיך להחזיק את הדירה הזו עשרים שנים. הם יגבו 4,400 במשך 20 שנים או 240 חודשים, כלומר 1,056,000 שקל סה"כ. בעוד עשרים שנה הם יצליחו למכור את הדירה במיליון ושש מאות אלף שקל. הם יגידו "עשיתי עסקה נהדרת! לפני 20 שנה קניתי דירה במיליון ושש מאות אלף, קיבלתי שכירות במשך 20 שנה, מעל למיליון שקל סה"כ, ועכשיו מכרתי במיליון ושש מאות אלף." כמובן שמיליון ושש מאות אלף בעוד 20 שנים לא יהיו שווים אותו דבר כמו היום, אבל זו הפסיכולוגיה של האדם. הם יצאו עם תחושה שההשקעה היתה מעולה, למרות שבהשוואה להשקעה אלטרנטיבית הם הכניסו פחות.

אני יודע שיש שיגידו שאני בעל אינטרס בעניין. הרי אני מנהל את זוז קפיטל, קרן שמשקיעה בשווקים הפיננסיים העולמיים, ואני בעצם מתחרה על כסף של אנשים שיכולים להשקיע בנדל"ן. הכל נכון, אבל אני לא שולל השקעה בנדל"ן בעתיד אם המחיר והתשואה יצדיקו את זה. קונים מה שבמבצע.

אגב, יש מרוויח אחד ענק בכל הסיפור הזה- כמובן שזה שר האוצר. אם זה יהיה כחלון או הבא אחריו, הם מוציאים תכניות לשוק הדיור כל שני וחמישי. עכשיו הריביות מתחילות לעלות, מחירי הדירות יתחילו לרדת ושר האוצר שימצא בתפקיד באותו הזמן יגרוף הון פוליטי ענק בתור זה ש"הוריד את מחירי הדירות". אותו שר אוצר לא ישפיע בכלל על מחירי הדירות, אבל הוא ייהנה מהירידה. מעניין איזה שר אוצר זה יהיה.

לסיכום, במחירים היום, רוב הסיכויים הם שהשקעה בדירה היא רעיון לא טוב עבור רוב האנשים ברוב המקומות. היוצאים מן הכלל הם מי שיכולים לקנות דירה בהנחה משמעותית (לפחות 30%) ממחיר השוק היום.

#נדלן #השקעות