עומדים לפני עסקת נדל״ן?כמה שאלות שחובה לשאול, לפני שנכנסים להרפתקה!

    החלטתם לרכוש דירה? מזל טוב! בואו נעשה סדר ונראה מה חשוב לשאול ולדעת.

    כאשר אני בא לבצע עסקת מקרקעין, למה אני צריך לשים לב?

    קודם כל, חייבים לוודא שהמוכרים אכן רשומים בנכס כבעלי הזכויות. חשוב לעשות זאת לא רק כדי למנוע מעשי רמיה דרמתיים, אלא גם כדי לדעת את מורכבות ההליך והתאפשרות העברת הזכויות בנכס על שמך בצורה המהירה והבטוחה ביותר.

    כך, לדוגמא, במידה ואתה נפגש מול יורשים שטרם הסדירו את רישומם בנכס, עליך להבין כי התהליך יתארך מעט או יותר מהצפוי וידרוש מנגנוני הגנה שיהיה להציב לבטחון כספך.

    נקודה חשובה נוספת היא לדאוג לתיאום ציפיות בין הצדדים בנוגע למועד המסירה ולמועדי וגובה התשלומים שבעסקה.

    ברור שבמידה ומעורבות משכנתאות, בין אם רשומות על הנכס ובין אם יתבקשו על ידך כרוכש, הן תגרומנה להתארכות התהליך במעט. במצב כזה, ידרשו מנגנונים מתאימים להבטחת ביצוע יעיל וחלק של ההליך.

    כמו כן, יש לוודא שעורך הדין המייצג אותך יערוך בדיקות קנייניות, תכנוניות ומיסויות לגבי העדר שיעבודים, עיקולים וכו… עליו גם לבדוק את תקינות הבניה ואת האפשרות לחיסכון בתשלומי המיסים..

    לצורך כך, נבדוק את נסח הטאבו לראות שהוא נקי כמידת האפשר (או במידת הצורך אישורי זכויות מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת) נוציא דוח עיון רשם משכונות לראות כי הנכס לא ממושכן לגורם נוסף מלבד הבנק הממשכן של המוכר ככל שקיימת משכנתא על הנכס, ונעיין בתיק בית משותף לברר כי אין כל אי התאמה או חריגה בנכס או תנאים שאינם שגרתיים לגבי הבנין המשותף.

    בבואי למכור דירה, למה עליי לשים לב?

    המטרה המרכזית של בעל דירה שמנסה למכור את דירתו היא לקבל את מלוא כספי התמורה במהירות האפשרית, ללא תנאים וסייגים חריגים ובלא שיידרש להצהיר הצהרות גורפות לגבי מצב הנכס. זו נקודת המוצא. כדי לשרת מטרות אלו, שאינן מובנות מאליו בהליך של מו״מ משפטי, על הלקוח להיוועץ בעורך דין מנוסה בתחום המקרקעין.

    ברור מאליו כי סוגיית המיסוי מאוד מרכזית אצל מוכר מקרקעין. כך נבדוק את חבות היטל ההשבחה, הוא המס העירוני, האם קיים או לא. נבדוק את חבות מס השבח והאם ניתן לקבל פטור מלא או פטור חלקי ("חישוב ליניארי מוטב") על כל הנכס או על החלק הפטור (ללא זכויות בניה בלתי מנוצלות ככל שקיימות וככל שעוברות את הפטור המקסימאלי הקבוע בחוק).

    מקצועית - מה עלי לברר, לדעת ולהבין?

    מבחינת אלמנטים מקצועיים גרידא, קצרה היריעה כאן מלהכיל את שלל הנושאים הנוגעים לעסקת מקרקעין, החל מבחינת החוק הפסיקה והנוהג המשפטי שמלווים עסקה, דרך הייעוץ, המיסוי הנרחב והמורכב בבואנו לבצע עסקת מקרקעין, וכלה בבדיקות הקנייניות התכנוניות והפיזיות שיש לבצע על נכס מקרקעין, ושהצבענו עליהן בקצרה בתחילת המאמר.

    כל אלה ישרתו את עורך הדין המלווה את המוכר ברצונו לקבל את כל כספי התמורה במהירות המירבית וללא עיכובים וסייגים, ואת הקונה בהעמדת בטוחות אמיתיות לכל שקל שישלם עד לסיום מוצלח של ההליך ברישום מלא של זכויותיו על הנכס בכל מרשם שמתאפשר בנסיבות המקרה.

    כיצד עליי לבחור עורך דין לעסקת מקרקעין שהנה כה משמעותית מבחינה כספית ובכלל?

    בבחירת עורך דין המלווה עסקת מקרקעין צריך לשים דגש על כמה פרמטרים. הראשון, והחשוב ביותר, הוא מידת מקצועיותו וניסיונו בתחום.

    פרמטר זה מאוד חשוב, ולמה? עורך דין המנוסה ספציפית - בתחום המקרקעין - ידע לבדוק את הדרוש בדיקה, להסב את תשומת לב הלקוח לדברים חריגים, לאשר ולהכיל נקודות זניחות, אף אם הן נראות בסדר לעין לא מקצועית.

    בנוסף, עורך דין מנוסה יוכל לקדם את המו"מ המשפטי ביסודיות וביעילות, ללא בזבוז של זמן מיותר על מכשולים "מדומים" כמו מצב רישומי של נכס וקביעת גובה סכומי הנאמנות שנותיר בסיום העסקה באין אישורי מיסים מלאים.

    כמו כן, עורך דין שבקיא בתחום וחי את עסקאות המקרקעין כדבר שבשגרה, ידע לנווט את העסקה מול הצד השני למקום מקובל והוגן, מבחינה מסחרית ומבחינה משפטית, לטובת הלקוח שלו.

    משרדי אשר עוסק אך ורק במקרקעין למעלה מעשור וכעורך דין בכלל, מזה כ- 15 שנים, בדיוק עונה על הצפייה הזו.

    מהו שכר טרחה ראוי לעו"ד בעסקת מקרקעין?

    לעניות דעתי, דבר קשור בדבר, וככל שעורך הדין מנוסה ובקיא יותר, כך הפעולות וזמן העבודה שיידרש ממנו להקדיש לכל עסקה מתחילתה ועד סופה יהיו יעילים וקצרים יותר ולפיכך יוכל לדרוש שכר נמוך יותר.

    בפועל, להבנתי קביעת שכר הטרחה על פי אחוזים משווי– דבר הנהוג במקומותינו –כלל "אינו עושה שכל".

    ישנן עסקאות מסובכות ומורכבות ששווי הנכס בה הנו כמה מאות אלפים "בלבד", ומאידך נכסים בשווי מיליונים יכולים להיות בבחינת "טיול בפארק" בכל הנוגע להיבט המשפטי. ואז, נוצרת אי סימטריות בין משך הטיפול ומורכבותו לבין גובה שכר הטרחה המבוקש, היות וזה נקבע לפי ערך הנכס באופן שרירותי למדי.

    על כן משרדנו קבע לעצמו סכום קבוע של כ 5,000 ₪ לכל עסקת מקרקעין באשר היא; סכום זה משקף לעניות דעתי את השכר הראוי עבור בדיקות מקדמיות ליווי המו"מ המשפטי וההליך כולו עד לגמר העסקה, באופן המדויק והנכון ביותר. ברוב רובם של המקרים גביית שכר טרחה גבוה מזה או לחילופין נמוך מזה, לא יהיה שכר טרחה נכון ואמיתי אל מול העבודה בפועל הנדרשת מעורך הדין המייצג.

    אילו אלמנטים נוספים כדאי לבדוק / לדרוש אצל עורך דין המייצג?

    לא פחות חשוב מהאמור לעיל, כדאי שעורך הדין המייצג אותך בעסקת מקרקעין, בפרט אם מדובר בעסקת מקרקעין למגורים ולא לצרכים מסחריים, יהיה זמין לך בכל שעות העבודה ולעיתים מעבר לכך, על מנת שלא לעכב את ההליכים הדחופים והנדרשים להתקדמות העסקה . במעגל המושפעים מעסקת המקרקעין הספציפית יהיו בני משפחה צדדים שלישיים והתחייבויות עוקבות. על כן חייבת להיות זרימה מהירה ורציפה של אירועי העסקה.

    לא פחות חשוב, לעניות דעתי, הוא מזגו של עורך הדין; ככל שעורך הדין יהיה מיליטנטי יותר אף ללא צורך ענייני, הדבר יקשה על קיום העסקה וסיומה בצורה הטובה. מידת ההכלה של עורך הדין – אף את אותן נקודות שנראות כויתור לעין לא מקצועית – תהיה בסופו של יום השירות הטוב ביותר ללקוח.

    לייעוץ נוסף התקשרו: 050-5653668