Politisk indgreb kan medføre fald i andelsværdierne

 

Kapitalfonden Blackstone er en mindre aktør på det danske boligmarked med ejendomme, som udgør 0,5% af den københavnske lejeboligmasse. På baggrund af nogle eksempler, hvor Blackstone har presset lejere ud af deres lejeboliger, så lejemålene efterfølgende kan moderniseres og genudlejes til nye lejere, har Regeringen foreslået moderniseringsbestemmelsen i Boligreguleringslovens § 5 stk. 2 strammet eller helt fjernet. Dette kan medføre store fald i andelsværdierne hos andelsboligforeningerne. Det ser dog ikke umiddelbart ud til at der er et politisk flertal for et indgreb, som påvirker andelsboligforeningerne.

 

Et ekspertudvalg blev før folketingsvalget nedsat for at komme med forslag til ændring af § 5 stk. 2 og vurdere konsekvenser for hele boligmarkedet, med udgangspunkt i de enkelte forslag fra ekspertudvalget. Udvalget skulle have afsluttet sit arbejde på nuværende tidspunkt, men er blevet forsinket. Politikerne afventer anbefalingerne fra dette udvalg.

 

Siden 1937 har boliglejere været uopsigelige ifølge loven og der er i Danmark en meget restriktiv lejelovgivning, som sætter et loft over huslejens størrelse. Ved en lejers fraflytning, har udlejer mulighed for at gennemføre en gennemgribende modernisering af lejemålet og ved den efterfølgende genudlejning er dette lejeloft fjernet. De danske pensionskasser har i årtier benyttet denne model (§ 5 stk. 2) til at modernisere boligmassen, specielt i hovedstadsområdet og det har aldrig givet problemer. Det har til gengæld været med til at forbedre boligstandarden i hovedstadsområdet.

 

Sagerne om Blackstone handler bl.a. om at lejerne er blevet tilbudt penge for at fraflytte deres bolig og at man på forskellig vis har generet lejerne bl.a. ved håndværkerstøj om morgenen og lukning for vandet i en periode.

 

Begrænses muligheden for modernisering af disse boliglejemål, vil udlejningsejendommene falde i pris. En af de primære faktorer ved værdiansættelse af en udlejningsejendom, er den samlede lejeindtægt i ejendommen samt en vurdering af stigningspotentialet af den samlede lejeindtægt over de næste 10 år.

 

Da ejendomme ejet af andelsboligforeninger skal vurderes efter samme model som en udlejningsejendom, hvis der benyttes en valuar, vil et prisfald på udlejningsejendomme også betyde et prisfald på ejendomme ejet af andelsboligforeninger. ABF og EjendomDanmark har beregnet fald i ejendommenes værdi på 25% ved et moderat indgreb i § 5 stk. 2. Dette vil således kunne betyde store værditab for omkring ca. 160.000 andelshavere i Danmark viser EjendomDanmarks beregninger.

 

Den socialdemokratiske boligordfører Henrik Møller har udtalt til min-andelsbolig.dk, at han gerne vil give en garanti for, at § 5 stk. 2 ikke afskaffes, da det stadig skal være muligt for private ejendomsselskaber at forbedre boligmassen. Regeringen går efter et forlig med de borgerlige partier, som ikke ønsker et indgreb, og ikke blot partierne i det parlamentariske grundlag. Han påpeger dog, at man må forvente et mindre indgreb og at det vil betyde et værditab for andelsboligforeningerne af en begrænset størrelse.

Vi må forvente, at Enhedslisten og SF vil stemme med Regeringen.

 

Jens Rohde, som er boligordfører for Radikale Venstre, udtaler til Berlinske Business, at de ikke kommer til at stemme for et indgreb, der forringer vilkårene for andelsboligerne, så en afskaffelse af § 5 stk. 2 kan ikke komme på tale. Radikale Venstre er optaget af, om der kan laves et kirurgisk indgreb mod ”shake it, fix it, sell it”-strategier, som presser lejerne ud af deres boliger.

 

Mette Hjermind Dencker, som er boligordfører for Dansk Folkeparti, udtaler til Berlingske Business, at vi med en lovændring skal fange de få svindlere i nettet, uden at det får konsekvenser for de øvrige, sobre udlejere og pensionskasser såvel som for andelsbolighaverne og lejerne.

 

Hvis der sker en stramning af eller en fjernelse af § 5 stk. 2 vil det få store konsekvenser for ejendomsværdierne i udlejningsejendomme og derfor medføre store tab i værdierne af ejendomme ejet af pensionskasser og andelsboligforeninger. Værdien af de fremtidige pensioner vil således også falde, hvilket vil ramme alle på arbejdsmarkedet.

 

Alt dette for at løse et problem opstået ved en aggressiv fremfærd af kapitalfonden Blackstone, som kun ejer ejendomme svarende til 0,5% af den københavnske lejeboligmasse.

 

Der males med en meget bred pensel for at dække et lille hul i lovgivningen, som udnyttes af en lille aktør på det danske boligmarked.

 

En mulig løsning på problemet kunne være at målrette det politiske indgreb mod de aggressive udlejere, så ”shake it, fix it, sell it”-strategien ikke kan betale sig.

 

Det ser på nuværende tidspunkt ikke ud til, at der er et politisk flertal for at forringe vilkårene for andelsboligforeningerne. Alle de politiske partier afventer anbefalinger og konsekvensberegninger fra den nedsatte ekspertgruppe.

 

Boligexperten/10.10.2019