STJ – Não cabe indenização por construção irregular insanável realizada por promitente comprador.

REsp nº 1.643.771 - PR (2016/0323941-7)


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes. 3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias – ou acessões – feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. 4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (gridei)



________________________________________



O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada.


Os promissários compradores realizaram a construção de uma residência de madeira e de muro de alvenaria no lote objeto da controvérsia, daí porque se discute a obrigação do recorrente de indenizá-los.


A edificação de uma casa no terreno nu é clássico exemplo doutrinário de acessão artificial por construção e não de benfeitoria.


Da benfeitoria se distinguem as acessões, as quais, são "modo de aquisição da propriedade pela união ou incorporação externa de duas ou mais coisas, seja pela força humana ou natural", e que, diferentemente da primeira, "alteram a substância do objeto e sua aplicação econômica" (Código Civil interpretado conforme a Constituição da República. Vol. III. 2ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2014. p. 552-553).


Por implicar aquisição de coisa nova e supressão da propriedade da coisa acedente, o art. 1.255 do CC/02 estabelece o direito à indenização em favor daquele que, de boa-fé, edificou em propriedade alheia. Ademais, conquanto silente o Código Civil quanto ao direito à retenção, sua expressa previsão no âmbito do regramento conferido às benfeitorias deve ser aplicado analogicamente às acessões.


Tal entendimento, inclusive, é endossado pelo STJ, cuja jurisprudência orienta que,

a teor do artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis e, por semelhança, das acessões, sob pena de enriquecimento ilícito, salvo se houver estipulação em contrário (REsp 1.316.895/SP, Terceira Turma, julgado em 11/06/2013, DJe de 28/06/2013; REsp 430.810/MS, Quarta Turma, julgado em 01/10/2002, DJ de 18/11/2002).

De fato, o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também à acessão (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no § 1º, do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias – ou acessões – feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.


No presente caso, há alegação do recorrente de que as acessões foram realizadas em desacordo com a lei – porque carecem de alvará de construção, certidão de conclusão de obra emitida pelo Município, 'habite-se', etc – e o contrato.


Assim, se, de um lado, a finalidade do legislador, ao dispor sobre o direito à indenização é evitar o enriquecimento sem causa do proprietário preponderante; de outro, não pode o ordenamento jurídico exigir dele que assuma o ônus de responder por eventual edificação irregular realizada pelo possuidor.


Insta salientar que o art. 1.299 do CC/02, embora consagre a liberdade de construir como regra, estabelece que, no exercício desse direito seja observado o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos, impondo verdadeiro controle da construção.


A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.


Logo, se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele.


É dizer, o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.


Leia o acórdão